Когда я брал ипотеку, менеджер в банке распечатал график платежей на двадцать лет. Двадцать лет! Моему сыну тогда было четыре года, и я представил, что буду платить за квартиру до его свадьбы. Мне стало плохо. Я решил: закрою эту кабалу как можно быстрее. И закрыл за четыре года. Не потому что много зарабатывал, а потому что использовал три правила, о которых банки не рассказывают. Им невыгодно, чтобы вы гасили досрочно. Рассказываю, как это работает.
Что я купил и на каких условиях
Квартира стоила три миллиона рублей. Первый взнос - шестьсот тысяч. Сумма кредита - два миллиона четыреста тысяч. Ставка - десять процентов годовых. Срок - двадцать лет. Ежемесячный платёж - около двадцати трёх тысяч рублей.
Если бы я платил по графику, за двадцать лет отдал бы банку почти шесть миллионов. Переплата - больше трёх с половиной миллионов. Это цена ещё одной квартиры.
Я решил, что не подарю банку столько денег.
Я работаю ипотечным брокером. Банки обожают заёмщиков, которые платят строго по графику. Это самые выгодные клиенты. А тех, кто гасит досрочно, банки теряют в прибыли. Поэтому в рекламе вам не расскажут, как выгодно закрыть ипотеку быстрее, - рассказывает Алексей, ипотечный брокер из Екатеринбурга.
Правило №1: Платить больше, но с умом
Самая большая ошибка - копить на досрочное погашение крупными суммами. Откладывать по сто тысяч и раз в год вносить. Так вы теряете деньги.
Почему: проценты начисляются каждый день на остаток долга. Пока вы копите, проценты капают. Внесли досрочное погашение в декабре - весь год платили проценты с большой суммы.
Я делал иначе. Каждый месяц, сразу после обязательного платежа, вносил дополнительную сумму. Не ждал, пока накопится. Пять тысяч, десять, пятнадцать - сколько было свободных денег.
Банк обязан пересчитать график после каждого досрочного погашения. Каждый дополнительный рубль уменьшает основной долг, и проценты начисляются уже на меньшую сумму. Это как снежный ком: чем больше гасишь, тем меньше процентов капает.
Правило №2: Уменьшать срок, а не платёж
Когда вы вносите досрочное погашение, банк предлагает выбор: уменьшить ежемесячный платёж или сократить срок кредита. Все менеджеры советуют уменьшать платёж. Потому что это выгоднее банку.
Если уменьшать платёж, вы платите меньше в месяц, но дольше по времени. Проценты капают дольше. Если сокращать срок - платите столько же, но быстрее выходите из кредита. Процентов набегает меньше.
Я всегда выбирал сокращение срока. Платёж оставался тем же, но дата окончания кредита сдвигалась. Сначала с двадцати лет до пятнадцати, потом до десяти, потом до семи.
Менеджер в банке каждый раз удивлялся: «Вы точно хотите сократить срок? Может, уменьшим платёж?» Я говорил: «Точно».
Я по глупости уменьшал платёж первые два года. Потом посчитал переплату и офигел. Перешёл на сокращение срока - сэкономил почти полмиллиона. Банк меня ненавидит, но мне всё равно, - рассказывает Павел, инженер.
Правило №3: Вернуть налоговый вычет и направить его на погашение
Это правило, о котором я узнал не сразу. При покупке квартиры можно вернуть тринадцать процентов от стоимости, но не больше чем с двух миллионов рублей. То есть максимум двести шестьдесят тысяч.
Я подал декларацию и получил налоговый вычет за первый год - около пятидесяти тысяч. Вместо того чтобы потратить эти деньги, сразу отправил их на досрочное погашение ипотеки.
На следующий год снова подал декларацию, снова получил вычет, снова отправил в банк. За четыре года я вернул около двухсот тысяч рублей, и все они пошли на уменьшение долга.
Банки об этом не рассказывают, потому что им невыгодно, чтобы вы возвращали свои налоги и гасили ими кредит.
Как я жил эти четыре года
Мы с женой договорились: все дополнительные доходы идут на ипотеку. Премия - в банк. Подработка - в банк. Продал старый велосипед - в банк.
Мы не голодали и не отказывали себе во всём. Просто перестали тратить на ерунду. Кофе с собой, спонтанные покупки, рестораны три раза в неделю - всё это ушло. Вместо этого - домашняя еда, планирование бюджета и одна цель: свобода от ипотеки.
Да, было трудно. Особенно когда друзья звали в отпуск, а мы отказывались. Но сейчас они всё ещё платят ипотеку, а мы - нет.
Что в итоге
Я взял ипотеку на двадцать лет и закрыл её за четыре года. Сэкономил на процентах около трёх миллионов рублей. Сейчас квартира полностью моя, и каждый месяц у меня остаётся двадцать три тысячи, которые раньше уходили в банк.
Эти деньги я теперь откладываю. Не на новую квартиру - на путешествия, на образование сына, на будущее.
Данная статья носит информационный и рекомендательный характер. Условия ипотеки зависят от конкретного банка. Перед принятием решений проконсультируйтесь со специалистом.